13.02.2019
ThemenLogistik

Chemie- und Pharmabranche: Suche nach der perfekten Logistikimmobilie

Logistikimmobilien: Sechs wichtige Aspekte für die Chemie- und Pharmaindustrie

  • Gefahrstofflager von Imperial Chemical Logistics in Rieste bei Osnabrück. © VerdionGefahrstofflager von Imperial Chemical Logistics in Rieste bei Osnabrück. © Verdion
  • Gefahrstofflager von Imperial Chemical Logistics in Rieste bei Osnabrück. © Verdion
  • André Banschus, Deutschland-Geschäftsführer, Verdion GmbH, Düsseldorf

Wie wichtig der Standortfaktor Immobilie für die Chemie- und Pharma­industrie geworden ist, lässt sich mit vielen Beispielen unterlegen, darunter der hohe Wettbewerbsdruck, der Kampf um Nachwuchskräfte oder die stark anziehende Regulierung. Ein Beispiel ist die Novellierung der Good Distribution Practice, die seit 2013 neue Regeln für den Transport und die Lagerung von Arzneimitteln vorschreibt. Und erst 2016 sorgte eine Änderung der Arbeitsschutzverordnung für Anpassungen in der Gefahrstoffverordnung.

Für viele ältere Logistikimmobilien greift noch der Bestandsschutz, aber sie genügen längst nicht mehr den modernsten Standards der Branche. Entsprechend birgt eine Modernisierung oder ein Neubau – neben der Rechtssicherheit – immenses Potenzial für Effizienzsteigerungen. Gleichzeitig werden geeignete Logistikstandorte immer rarer. Wie findet ein Chemie- oder Pharma­unternehmen oder ein Dienstleister der Branche heute also die richtige Logistikimmobilie?
Die Auswahlkriterien sind mannigfaltig und so individuell wie jedes Unternehmen. Denn natürlich sollte sich eine neue Logistikimmobilie am besten reibungslos in bestehende oder neu entwickelte Distributionskonzepte einfügen. Sechs wichtige Kriterien sind nachfolgend erläutert.

Infrastruktur des Standorts
Eine geeignete Infrastruktur vor Ort ist das wichtigste Ansiedlungskriterium für jede Art von Logistikimmobilie. Der Autobahnzubringer in nächster Nähe ist ein Muss. Je nach Ausgestaltung des individuellen Distributionskonzepts kann auch eine Schienen-, Hafen- oder Flughafenanbindung notwendig sein.
Daneben muss am Standort natürlich Baurecht für Logistikansiedlungen bestehen. Und für die Lagerung von Gefahrstoffen müssen weitere Voraussetzungen gegeben sein – abhängig von der jeweiligen Lagerklasse. In bestimmten Regionen, z. B. in Wasserschutzgebieten, gelten entsprechende Einschränkungen.

Standortakzeptanz
Ein immer wichtiger werdender Aspekt bei der Suche nach dem passenden Standort für den Bau und Betrieb von Logistikimmobilien – egal welcher Branche – ist die Akzeptanz durch Bevölkerung und Politik.
Dabei ist es besonders wichtig, schon sehr früh in den Dialog einzusteigen. Es gilt, sich etwaige Sorgen und Bedenken – sei es wegen der zunehmenden Verkehrsbelastung oder der Angst vor Chemieunfällen – anzuhören und diese womöglich direkt auszuräumen oder zumindest abzumildern. Zudem tritt die Assetklasse Logistik immer stärker in Konkurrenz mit anderen Gewerbe­formen. Einzelhandels- oder Büro­immobilien sind häufig besser für die Gemeindekasse und damit bevorzugt. Nur wer von Anfang an Präsenz und ein offenes Ohr zeigt, kann auch als zuverlässiger und vertrauensvoller Partner in der lokalen Gemeinschaft aufgenommen werden.
Ein Beispiel: Beim Bau eines Gefahrstofflagers für Imperial Chemical Logistics in Rieste bei Osnabrück kamen nach der Erteilung der Baugenehmigung Sicherheitsbedenken aus Teilen der Politik und Bevölkerung auf. Daraufhin luden Imperial und Verdion die Ortsbrandmeister der umliegenden Gemeinden zu einer Besichtigung in Münster ein. Dort hatte Verdion im Jahr zuvor für den Speziallogistiker ein ganz ähnliches Lager gebaut. Die Feuerwehrleute kamen mit klarer Botschaft nach Rieste zurück: „Kein Grund zur Hysterie.“ Im Gegenteil, die hohen Qualitäts- und Sicherheitsstandards hatten überzeugt.

Technische Anforderungen
Im Vergleich zu Standardlogistikkonzepten müssen Immobilien für die Chemie- und Pharmalogistik sehr spezielle technische Anforderungen erfüllen. Neben der Einhaltung strenger Hygienevorschriften und der notwendigen Sorgfalt im Umgang mit Gefahrstoffen sind es vor allem die Abläufe, die Auswirkungen auf die Ausgestaltung der Immobilie haben.
In manchen Distributionszentren von Pharmaunternehmen werden bspw. nicht nur fertig verpackte Waren gelagert und dann weiterverteilt, sondern Tabletten auch vor Ort in Blister-Verpackungen portioniert. Das kann nur unter Reinraumatmos­phäre geschehen. Dort muss sichergestellt werden, dass die Konzen­tration luftgetragener Teilchen so gering wie möglich gehalten wird. Bereits beim Bau kann durch eine fugen- und abnutzungsarme Ausführung der Bodenplatte ein Beitrag dazu geleistet werden.
In Reinräumen werden mittels Sensorik aber nicht nur die Anzahl der Partikel und Keime überwacht, auch andere Parameter wie Temperatur, Luftfeuchtigkeit und Druck müssen in der Regel auf einem konstanten Level gehalten werden. Das Gebäude braucht entsprechend Platz für Pumpen für die Vakuumtechnik und die damit verbundenen Filtersysteme und Schleusen. Auch beim Verladen der Waren in Lkws wird teils streng darauf geachtet, dass an den Rampen die gleiche Temperatur und Luftfeuchtigkeit wie im Lager selbst herrschen. Auch das wird über eigene Schleusensysteme sichergestellt.
Viele Branchenimmobilien brauchen außerdem Kühlräume zur Lagerung verderblicher Stoffe und Medikamente. Dafür kommen beim Bau eine massive Ummantelung und starke Wärmedämmung zum Einsatz, um die Betriebskosten so gering wie möglich zu halten. Neben Raum für die benötigte Kühltechnik muss beim Bau v. a. auch auf Platz für Redundanzsysteme wie z. B. einen Aggregatorraum geachtet werden, welche eine Kühlung – und natürlich weitere unverzichtbare technische Abläufe – auch während eines Stromausfalls sicherstellen.

Sicherheit
Auch die Absicherung der Waren selbst spielt eine große Rolle. Im ersten Schritt müssen unterschiedliche Sicherungssysteme und Flächen für die zu lagernden Gefahrstoffe bereitgestellt werden. Neben der räumlichen Trennung von Stoffen, die gefährlich miteinander reagieren könnten, sind für die Immobilie v. a. die unterschiedlich vorzuhaltenden Löschsysteme relevant.
Außerdem handelt es sich bei den gelagerten Stoffen und Medikamenten in der Regel um sehr teure Waren, die entsprechend gegen Diebstahl gesichert werden müssen. Gerade beim Verladen kommen oft spezielle Sicherheitsschleusen zum Tragen, in denen die Lkws sowohl bei der Ein- als auch der Ausfahrt noch einmal genau kontrolliert werden.

Sonderwünsche
Immobilien für die Chemie- und Pharmalogistik sind immer Spezial­anfertigungen. Es gibt kein Null­achtfünfzehn-Konzept, das man einer solchen Entwicklung überstülpen kann. Natürlich haben sich aus der Erfahrung Standards für die einzelnen Gewerke entwickelt, aber die Konfiguration jedes einzelnen Gebäudes bleibt am Ende individuell und einzigartig.
Einige Beispiele wie Kühlung, Sicherheit oder Reinraumatmosphäre wurden bereits erwähnt. Aber auch Isolier- und Quarantänebereiche sind oft Teil der Anforderungen aus der Branche. Auch maximal erreichbare Energiestandards für einen effizienten, kostenoptimierten und nachhaltigen Betrieb – bis hin zur völligen CO2-Neutralität – werden immer stärker nachgefragt.
Viele Unternehmen legen mittlerweile auch sehr viel Wert auf eine möglichst hohe Qualität bei der Ausstattung der Büro- und Gemeinschaftsflächen, denn das Anwerben und Halten von Mitarbeitern entwickelt sich zu einer immer größeren Herausforderung.

Partner
Zu guter Letzt braucht es für die Umsetzung von erfolgreichen Logistikimmobilien für die Chemie- und Pharmalogistik einen verlässlichen und erfahrenen Projektpartner, der die vielen Tücken, die im Detail liegen, in- und auswendig kennt. Neben allgemeinen baurechtlichen Kenntnissen und dem Wissen über die speziellen Anforderungen der Branche, sollte der ideale Projektpartner auch ein Gespür für die Bedürfnisse der Mitarbeiter und Anwohner und allgemeine gesellschaftliche und technische Entwicklungen mitbringen.
Viele der großen Logistikentwickler konzentrieren sich tatsächlich lieber auf den Bau von Nullachtfünfzehn-Immobilien. Sie arbeiten in einem eng gesteckten Rahmen, denn die Investoren im Hintergrund möchten kein Risiko bei der Nachvermietung der Gebäude eingehen. Die Standardimmobilie lässt sich an eine Vielzahl von Logistikdienstleistern vermitteln. Je spezieller die Immobilie, desto kleiner wird natürlich auch die Anzahl der potenziellen Mieter.
Verdion fährt hier einen anderen Ansatz: Wir glauben, dass gerade die spezielle Bindung an unsere starken Partner aus der Chemie- und Pharma­industrie für ein geringes Risiko bei der Nachvermietung sorgt. So sehen wir uns als Partner für die gesamte Lebenszeit der Immobilie, kümmern uns als Property Manager um die tägliche Instandhaltung, als Projektentwickler um nötige Modernisierungen, ggf. auch um einen Neubau und nicht zuletzt um die Finanzierung des Projekts.
Wichtig ist allem voran die offene Kommunikation und das vorhandene Verständnis zwischen den Partnern. Denn nur so kann die gemeinsame Vision einer modernen und nachhaltigen Logistikimmobilie entstehen.

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