Umbau im Bestand - Optimale Planung für nachhaltigen Erfolg

12.06.2020 -

Beim Umbau des Laborgebäudes A 729 im Chemiepark Dormagen setzte der Bereich Verfahrensentwicklung der Bayer-Division Crop Science auf die Planungs- und Projektsteuerungsexpertise von Drees & Sommer. Um ein bestmögliches Ergebnis zu erreichen, trieb das Projektteam die Sanierung von „innen nach außen“ voran. Am Anfang stand die Analyse der bestehenden Lüftungsanlage ­sowie möglicher Sanierungsvarianten. Die Umsetzung erfolgte bei laufendem Laborbetrieb.

Umbauen im Bestand erfordert exakte Planung. Dies ist umso erfolgskritischer, wenn die Baumaßnahmen im laufenden Betrieb stattfinden müssen. Um eine schnelle, strukturierte und hochwertige Umbauphase mit minimalen Standzeiten zu ermöglichen, wurde ein General Construction Manager eingesetzt: Drees & Sommer koordinierte alle Leistungen aus einer Hand, stimmte diese mit und zwischen den Forschungs- und Laborteams von Bayer ab –  etwa im Rahmen einer Nutzerbefragung – und sorgte während der gesamten Planungs- und Bauphase dafür, dass die Terminvorgaben eingehalten wurden.

Zu wenig Luft zum Arbeiten
So lässt sich das Problem am einfachsten beschreiben, aus dem sich der Umbauwunsch von Bayer ergab. Die raumlufttechnischen Anlagen der Laboreinheiten im Gebäudekomplex A 729 stießen bei der Bereitstellung der benötigten Luftmengen immer häufiger an ihre Grenzen. Daher ließ Bayer zunächst eine Machbarkeitsstudie für das Projekt erarbeiten. Ziel dieser Studie war es, den Ist-Zustand der Gebäudetechnik und Situation zu ermitteln und mögliche Lösungen zu erarbeiten sowie zu bewerten.

Alles aus einer Hand
Beim Engineering, Procurement and Construction Management (EPCM) wickeln die Experten Projekte für den Kunden aus einer Hand ab. Im Fall des Umbauvorhabens A 729 umfasste dieses Leistungspaket das komplette Projektmanagement von der Objekt- und Genehmigungsplanung über den Engineering-Bereich mit der TGA-Fachplanung und -Bauleitung sowie den Themen Tragwerksplanung, Brandschutz und Bauphysik bis hin zur Bauleitung nach LBO, zum Inbetriebnahme-Management und nicht zuletzt zur Qualitätssicherung. Dabei wurden sämtliche Architekturleistungen, dazu die Elektrofach- und die Tragwerks- sowie die Brandschutzplanung von externen Büros abgewickelt, die aber im Auftragsvolumen von Drees & Sommer agierten. Die TGA- sowie die bauphysikalische Fachplanung, das Projektmanagement und die Bauleitung deckten verschiedene Teams innerhalb der Drees & Sommer-Gruppe ab.

Schritt 1: Analyse des Ist-Zustands
Den ersten Schritt des Bauvorhabens in Dormagen stellte die Analyse des bestehenden Lüftungskonzepts dar. Sie ergab, dass das eingebaute Zuluftgerät lediglich einen Luftvolumenstrom von max. 72.000 m3/ h aufwies und damit für die aktuellen Anforderungen der Forschungs- und Laborarbeiten zu klein bemessen war. Die Laborabluftführung entsprach im Hinblick auf die aktuellen Brandschutzanforderungen nicht mehr dem Stand der Technik.
Darüber hinaus zeigte eine Begehung der Räumlichkeiten, dass die bautechnische Kon­struktion der Technikzentrale nur bedingt geeignet war. Die Lüftungskanäle und Einbauteile der RLT-Anlage wiesen Korrosionsspuren auf und die Regelung der Luftgemengeströme zu den Digistorien funktionierte nicht einwandfrei. Zudem bildeten die vorliegenden Pläne das Gebäude nur unzureichend ab. Der Nachweis der Erdbeben­sicherheit musste ebenfalls erbracht werden.
 

Schritt 2 und 3: Auf mögliche Sanierungskonzepte folgen zu untersuchende ­Sanierungskonzepte
Auf Basis des Analyseergebnisses erarbeiteten die Experten zunächst mehrere Sanierungskonzepte, in denen sie jeweils unterschiedliche Standorte der Zuluftgeräte mit der dazu passenden Abluftführung kombinierten. Nach Abstimmung dieser Vorschläge mit dem Bauherrn erfolgte die tiefergehende Untersuchung der verbleibenden Alternativen.

Schritt 4: Einbindung der Nutzer
Das gesamte Sanierungskonzept sowie der Leistungsumfang aller anstehenden bzw. möglichen Arbeiten wurde zusammen mit den Nutzern und den Bauherrn sowie den Planungs- und ausführenden Teams interaktiv erarbeitet. Wöchentliche Abstimmungstermine machten es möglich, eventuelle Herausforderungen kurzfristig zu klären und Schnittstellen abzustimmen.
In Workshops präsentierten die Verantwortlichen nach Abschluss der verschiedenen Leistungsphasen die jeweiligen Planungsergebnisse. Gemeinsame Baustellenbegehungen und intensive Qualitätsüberwachung stellten sicher, dass die Planungsvorgaben vor Ort richtig umgesetzt wurden. Regelmäßige Bemusterungstermine mit den Nutzern ermöglichten zudem die zielgerichtete Beschaffung der Materialien und Produkte. Ergänzend erhielt Bayer bei allen wichtigen Schritten zügig entscheidungsfertige Vorlagen.

Schritt 5: Umsetzung
Im Rahmen der Umsetzung wurde auch die Standsicherheit des Gebäudes nachberechnet und die Erdbebenzone einkalkuliert. Die Tragwerksplanung wurde entsprechend angepasst und das ursprüngliche schwere Dach durch eine leichtere Version ersetzt. Neben der Optimierung der Raumlufttechnik führte die Baumaßnahme so auch zur Erweiterung von zwei Stockwerken des Laborgebäudes. Diese Aufstockung bietet auf rund 800 m2 Fläche nicht nur Platz für die neue Technikzentrale, sondern nimmt darüber hinaus zusätzliche Büro- und Besprechungsräume auf. Die Umsetzung aller Maßnahmen erfolgte aus wirtschaftlichen Gründen bei laufendem Betrieb und mit minimalen Standzeiten.

Durchgängige Steuerung sichert den Bauablauf
Bei der Projektorganisation übernahm Drees & Sommer die Koordination zwischen dem Bauherrn und dem dahinterstehenden Steering Committee auf der einen Seite und den Planungsbüros auf der anderen. Auf diese Weise ließen sich die sonst üblichen Schnittstellen zwischen den Gewerken effektiv auf ein Minimum reduzieren. Zudem konnte das Team so den intensiven Abstimmungsbedarf, der mit der Genehmigungsabteilung des Chemieparks Dormagen besteht, erfolgreich handhaben. Dies hatte zur Folge, dass die Shutdowns auf zwei bis vier Wochen im Sommer begrenzt werden konnten. In dieser Zeit wurden zwingende Einbaumaßnahmen realisiert, die im laufenden Betrieb nicht umzusetzen gewesen wären.

Zukunftsfähige Konzepte für Life Sciences
Grundlage des erfolgreichen Projekts ist der ganzheitliche Ansatz von Bayer. Ob Labor oder Produktionsraum: zu einem erfolgreichen Life-Sciences-Projekt gehört deutlich mehr als bei anderen Gebäudearten. Gesteigerte Anforderungen an die Entwicklungsaktivitäten und ein großer Zeitdruck stellen alle Projektbeteiligten vor große Herausforderungen. Entstehen in der Planungsphase Fehler, wirken sich diese oftmals auf den gesamten Projektverlauf aus.
Damit Bauvorhaben wie das Projekt der Bayer AG zum Erfolg werden, besteht die zentrale Aufgabe in der engen Verzahnung von Gebäude- und Prozessplanung. Gelingt es dies umzusetzen, so resultiert daraus eine schnelle Bauzeit, die Einhaltung des vorgegebenen wirtschaftlichen Kostenrahmens sowie die Erfüllung der hohen Ansprüche der Branche.

Contact

Drees & Sommer AG

Untere Waldplätze 28
70569 Stuttgart
Deutschland

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+49 711 1317 101

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