13.02.2019
ThemenLogistik

Logistikimmobilien für die Chemie- und Pharmabranche – ein Spezialfall

Erfolgreiche Ansiedlung von Chemie- und Pharma-Logistikimmobilien

  • Logistikimmobilien für Pharma und  Chemie erfordern rund 20 - 30 % höhere  Kosten für Planung und Realisierung©    riekephotos/ShutterstockLogistikimmobilien für Pharma und Chemie erfordern rund 20 - 30 % höhere Kosten für Planung und Realisierung© riekephotos/Shutterstock
  • Logistikimmobilien für Pharma und  Chemie erfordern rund 20 - 30 % höhere  Kosten für Planung und Realisierung©    riekephotos/Shutterstock
  • Oliver Schmitt, Geschäftsführender Gesellschafter,  Four Parx GmbH, Dreieich

Es ist eine Binsenweisheit, dass Logistikimmobilien für die Pharma- und Chemiebranche eine eigene Betrachtung benötigen. Die Anforderungen unterscheiden sich erheblich von herkömmlichen Warehouses anderer Branchen. Doch bei entsprechendem Know-how lassen sich diese Immobilien nutzergerecht und erfolgreich realisieren. Auch Investoren interessieren sich zunehmend für derlei Spezialimmobilien – wenn die Rahmenparameter stimmen. Bei der Projektentwicklung sollten Unternehmen auf spezialisierte Experten vertrauen, wenn das Know-how und die Kapazitäten nicht im eigenen Haus zur Verfügung stehen.

Sowohl die Pharma- als auch die Chemiebranche weisen mit einem durchschnittlichen Neubauvolumen bei Logistikanlagen von jeweils rund 40.000 m² und sechs bis sieben Neubauprojekten pro Jahr ein vergleichsweise geringes Volumen auf (Quelle für alle Zahlen: Fraunhofer SCS). Zum Vergleich: Seit vielen Jahren bewegt sich das Neubauvolumen bei den Logistikimmobilien generell im Bereich von über 3,5 Mio. m². Digitaler Wandel, E-Commerce und eine hohe, auch internationale Nachfrage seitens des Kapitalmarkts werden die Entwicklung auch weiterhin antreiben.

Erheblicher Bedarf
Doch der Bedarf ist auch in der Pharma- und in der Chemiebranche erheblich. Die Chemiebranche, weist rund 33,5 Mrd. EUR Logistik­umsätze pro Jahr auf. Immer höhere gesetzliche Anforderungen, Re­strukturierungen, die Digitalisierung und Globalisierung sowie das noch vergleichsweise geringe Outsourcing-Volumen von unter 50 %, das Potenzial bietet, erfordern neue Konzepte auch für die Logistik­immobilien.
Die Pharmabranche, die Logistik­kosten von rund 7 Mrd. EUR pro Jahr aufweist, ist logistisch gesehen eine Nischenbranche mit hoher Dynamik. Hier sind es in erster Linie die steigenden gesetzlichen Anforderungen an die Behandlung der pharmazeutischen Produkte und Grundstoffe. Mit durchschnittlich rund 8.500 m² sind die Pharma­logistik-Immobilien relativ klein.
Die besonderen Anforderungen gelten jedoch für beide. Die Nutzer und damit auch die Logistikimmobilien unterliegen Zertifizierungen und Vorschriften etwa im Bereich der Hygiene, der Sicherheit, der Temperaturführung und des Umweltschutzes. Es bestehen zudem besondere Anforderungen an Bodendichtigkeit, Brandschutz, Pestcontrol oder Luftwechsel.
Wie die Immobilie konkret ausgestaltet werden muss, differiert dabei stark und hängt von der Beschaffenheit der zu lagernden Produkte ebenso wie von den Lagermengen ab. Gewisse Produkte können nicht zusammen gelagert werden, andere dürfen nur bis zu einer bestimmten Menge gelagert werden und wiederum andere können nicht mit Wasser gelöscht werden. Erst die fachkundige und detaillierte Analyse im Einzelfall gibt Aufschluss darüber, wie die Immobilie beschaffen sein muss.

Grundstücksknappheit als Hemmnis
Auch die Grundstücksknappheit stellt bei Pharma- und Chemielogistik-Immobilien ein besonderes Hemmnis dar. Sind geeignete Grundstücke ohnehin Mangelware, weil Logistik in Kommunen oft nicht gern gesehen ist, so schrillen die Alarmglocken in kommunaler Politik und Verwaltung reflexhaft, wenn es obendrein um Gefahrstoffe geht. Während sich die Chemieindustrie in den traditionellen Chemieparks meist noch behelfen kann, sieht es für die Pharmabranche weniger gut aus: Hier ist die Nähe zu den Ballungszentren und damit den Endverbrauchern ihrer Produkte ein wesentliches Kriterium. Aufgrund der möglichen Gefahrstoffimmissionen für Boden und Luft bestehen für beide Gruppen hohe Restriktionen, die Baugenehmigungsverfahren sind noch aufwendiger und langwieriger als für andere Logistik­immobilien.
Generell gilt die grobe Faustformel, dass spezielle Logistikimmobilien für Pharma und Chemie aufgrund dieser besonderen Umstände um rund 20 – 30 % höhere Kosten für Planung und Realisierung erfordern.

Interessantes Feld für Investoren
Bei allen Einschränkungen und Hemmnissen bleibt jedoch festzuhalten: Die Errichtung solcher spezieller Immobilien ist möglich und findet statt. Spezialimmobilien für Chemie und Pharma sind nicht nur für Eigennutzer interessant, sondern werden auch auf Investorenseite geschätzt. Voraussetzung dafür sind langfristige Mietverträge von zehn bis 15 Jahren und bonitätsstarke Mieter, wie sie in der Chemie- und Pharmabranche die Regel sind. Die höheren Erstellungskosten werden durch eine entsprechende Kaltmiete oder eine separate Investitionsmiete abgedeckt. Damit ist der ROI (return on investment) durchaus mit anderen Logistik­immobilien vergleichbar.

Detailplanung und Projektmanagement
Aufgrund der kontinuierlich zunehmenden Vorschriften und Bestimmungen und des benötigten Expertenwissens, ist es ratsam, externe Spezialisten zu involvieren, wenn ein Neubau geplant wird. Diese sind von besonderem Nutzen, wenn das entsprechende Know-how und die Ressourcen intern nicht vollständig zur Verfügung stehen. Bereits die Auswahl des geeigneten Grundstücks und die Analyse der Umgebung sind anspruchsvoll. Von Beginn an sollten die relevanten Behörden ins Boot geholt werden.
Vorarbeiten, Analyse und v. a. das straffe und lückenlose Projektmanagement erfordern viel Zeit und Erfahrung. Ein extern beauftragter Projektentwickler sollte dies beherrschen, ebenso wie das Zusammenführen aller Beteiligten. Die Kommunikation zwischen den benötigten Kompetenzträgern wie etwa in Bau, Brandschutz, Kühltechnik, Gefahrstofflagerung, Sicherheit etc. ist von essentieller Bedeutung für die erfolgreiche Realisierung. Immer aufwändiger wird zudem der Umgang mit den Genehmigungsbehörden. Von Anfang an sollte das Projekt von Kommunikationsexperten begleitet werden, um Ängsten, Vorbehalten und Misstrauen der Bevölkerung sachlich und transparent zu begegnen. Sind diese Voraussetzungen gegeben, steht einem erfolgreichen Ansiedlungsprojekt nichts im Wege.

Praxisbeispiel
Der Projektentwickler Four Parx, Dreieich, plant in 2019 die Errichtung einer Spezial­immobilie für eine internationale Biodatenbank. Dort werden künftig Blut- und Gewebe­proben gelagert. Ein von Lage, Verkehrsanbindung, verfügbarer Größe und Beschaffenheit geeigneter Standort konnte der Projektentwickler im Gewerbegebiet in Kriftel, zentral im Rhein-Main-Gebiet gelegen, erschließen.
Logistiklager im Life Sciences Bereich

Die Datenbank erfordert eine komplexe Lagerlogistik und umfasst hoch sensible Anforderungen an die Lagerimmobilie. Einige der Anforderungen sind die strikte Einhaltung der Kühlkette und Kühlkonstante, die mehrfache Absicherung der Stromzulieferung, hohe Sicherheitsstandards in und um die Immobilie, der Einsatz von Spezialsystemen zur Messung der Sicherstellung der Luftfeuchtigkeit als Auflage zur Papier-Dokumentation, Luftwechselsysteme und Absaugtechnik durch den Einsatz von Trockeneis.

Zur Bedarfsanalyse führte Four Parx in der Planungsphase Workshops mit dem Kunden durch, in denen auch die operativen Prozesse und Notwendigkeiten im Detail analysiert wurden. Vor-Ort-Besuche, mit Technikern und Forschern entwickelte Lastenhefte und die gezielte Suche nach passenden Zulieferern flossen in das Gesamtkonzept ein. Schließlich begleitet der Projektentwickler den gesamten Prozess bis zur Übergabe der schlüsselfertigen Immobilie.

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